Combien faut-il gagner pour investir dans l'immobilier?
Jul 09, 2026
Combien faut-il gagner pour investir dans l'immobilier en Suisse
Combien faut-il gagner pour investir dans l'immobilier en Suisse : c'est la question qui bloque la plupart des gens avant même d'avoir ouvert leur premier dossier. On imagine qu'il faut un salaire énorme, un héritage ou être déjà riche. La réalité est plus nuancée, et surtout moins décourageante. Le montant que tu gagnes chaque mois compte moins que ta capacité à constituer des fonds propres et à prouver que tu sais gérer ton argent. Et ça, ça ne dépend pas de ta fiche de salaire, mais de ta structure financière personnelle.
La vraie barrière, ce n'est pas ton salaire, ce sont les fonds propres
En Suisse, la règle est posée par la FINMA et appliquée par toutes les banques : pour acheter un bien, tu dois apporter au minimum 20% de sa valeur en fonds propres. Les 80% restants sont financés par l'hypothèque. Sur ces 20%, au moins la moitié doit être constituée de fonds propres dits durs, c'est-à-dire de l'épargne, des titres ou un avoir de 3e pilier 3a. L'autre moitié peut venir du 2e pilier, mais uniquement si tu comptes habiter le bien toi-même.
Concrètement, pour un bien à 800'000 CHF, il faut réunir 160'000 CHF de fonds propres, dont au moins 80'000 CHF qui ne proviennent pas de ta caisse de pension. À cela s'ajoutent les frais d'achat, notaire et droits de mutation, soit environ 5% du prix que la banque ne finance pas. Tu vois tout de suite où se trouve le vrai sujet : ce n'est pas combien tu gagnes, c'est combien tu as réussi à mettre de côté et à structurer.
Investir pour louer change la donne
Ici se cache la nuance que presque personne n'explique. Tout ce qui précède vaut pour une résidence principale, le logement que tu occupes. Si tu investis dans un bien que tu vas louer, un objet de rendement, les règles se durcissent nettement. Les banques exigent en général au moins 25% de fonds propres, parfois davantage, et surtout l'usage du 2e et du 3e pilier devient interdit. Pour un bien locatif, tu dois sortir des liquidités réelles, pas de la prévoyance.
C'est exactement la situation d'un investissement locatif financé par une entreprise ou de l'épargne accumulée. Le besoin en cash disponible est plus élevé, mais la barrière du salaire mensuel devient encore moins pertinente. Ce qui compte, c'est la solidité de ton apport et la régularité de tes revenus, pas le chiffre affiché sur ton contrat de travail.
La capacité financière, le deuxième filtre qu'on oublie
Réunir les fonds propres ne suffit pas. La banque vérifie ensuite ta capacité financière, c'est-à-dire ta faculté à assumer les charges du bien sur le long terme. La règle du tiers s'applique souvent : l'ensemble des coûts liés au logement, intérêts hypothécaires calculés à un taux théorique prudent, amortissement et charges d'entretien, ne doit pas dépasser environ un tiers de ton revenu brut. C'est ici que ton salaire entre vraiment en jeu, mais pas de la manière qu'on croit.
Une banque préfère un revenu modeste mais régulier et bien géré à un gros salaire dilapidé chaque mois. La stabilité et la lisibilité de tes finances pèsent autant que le montant. Un indépendant qui présente trois ans de revenus propres et une comptabilité carrée inspire plus confiance qu'un haut salaire sans aucune épargne derrière. La discipline se voit dans les chiffres, et les chiffres, c'est ce que la banque lit en premier.
