Investir dans l'immobilier avec sa société en Suisse : les étapes que j'ai suivies en six mois

Investir dans l'immobilier avec sa société en Suisse ne commence ni par une visite, ni par un coup de fil à la banque, mais par un calcul que presque personne ne fait sérieusement : combien mon entreprise peut-elle réellement sortir sans se mettre en danger ? Six mois se sont écoulés entre le moment où j'ai décidé de me lancer et celui où je m'apprête à signer. Sur ces six mois, trois ou quatre ont été perdus à tergiverser, ce qui reste le meilleur enseignement que je puisse tirer de l'aventure. Le reste tient à une suite d'étapes qu'on ne vous donne nulle part sur une feuille, et qui relèvent autant de l'éducation financière que de la fiscalité.

Cet article correspond au deuxième épisode de la série que je consacre à cet investissement, où je documente chaque étape en vidéo, chiffres réels compris. Le premier épisode posait la stratégie et le choix de la structure avec Edouard Clerc, celui-ci couvre le rendez-vous avec le fiscaliste et la création effective des entités. La playlist complète de la série est sur YouTube.

Précision utile avant d'aller plus loin : je ne suis ni fiscaliste, ni courtière, ni experte en immobilier, et je ne compte pas le devenir. Ce texte raconte un parcours, celui d'une entrepreneuse valaisanne dont la société fait moins d'un million de francs de chiffre d'affaires. Il ne constitue pas un modèle à recopier.

Combien pouvais-je réellement investir ?

Ma société a été inscrite au registre du commerce fin 2024, si bien qu'au moment de me lancer je disposais d'une seule année de bilan. Autrement dit, très peu d'historique pour rassurer qui que ce soit, à commencer par moi. J'ai donc construit mon enveloppe à partir de deux sources : une partie du bénéfice net 2025, une fois ma déclaration faite et les impôts estimés mis de côté, puis une partie du bénéfice réalisé au premier trimestre 2026.

Sur ce premier trimestre, j'ai décidé d'affecter 80% du bénéfice à l'enveloppe immobilière, en conservant les 20% restants pour la trésorerie et la provision fiscale. Ce n'est pas une règle, c'est un arbitrage. Il tenait puisque j'avais encaissé nettement plus que prévu en début d'année et que la société pouvait fonctionner quatre à six mois sans nouvelle rentrée d'argent. Sans ce matelas, la même décision aurait été de l'inconscience plutôt que du risque calculé.

Reste que prendre de l'argent en début d'année sur des projections, ça demeure un pari. Si le marché se retourne en milieu d'exercice, il faut compenser. J'y suis allée en connaissance de cause, avec cette idée que si je ne testais jamais, je ne saurais jamais. Cette question du cash disponible dans la société, je l'avais déjà creusée dans un article dédié aux vraies options pour sortir l'argent de sa Sàrl.

Pourquoi la banque a demandé plus de fonds propres que prévu

Au départ, j'annonçais septante à huitante mille francs de fonds propres. La réalité s'est révélée plus exigeante, car la banque raisonne sur l'autoportance du bien, c'est-à-dire sa capacité à couvrir ses propres charges par les loyers encaissés. En société, cette exigence pousse mécaniquement le montant de fonds propres vers le haut. J'ai fini par viser un peu moins de cent mille francs.

Un second bien, un peu plus cher, aurait mobilisé beaucoup plus de capital pour un rendement sur fonds propres moins intéressant. Je l'ai écarté, non par prudence de façade, mais parce que le montant immobilisé devenait disproportionné par rapport à la taille de ma structure. Les chiffres exacts, le rendement et le bien retenu feront l'objet de l'épisode trois.

Pourquoi passer par une holding plutôt qu'investir en nom propre ?

La question m'a été posée des dizaines de fois : pourquoi ne pas simplement me verser l'argent et investir à titre privé ? Parce que la mécanique fiscale n'est pas la même. Si je sors cent mille francs de ma société sous forme de dividende, je paie l'impôt sur ce dividende et j'investis avec le solde. Alors que ce même bénéfice, une fois imposé au niveau de la société opérationnelle, peut remonter dans la holding sans nouvelle imposition, contrairement à ce qui se pratique en France. Ce sont donc bien cent mille francs qui partent dans le bien.

Le fonctionnement s'organise en trois étages. La société opérationnelle produit et encaisse, elle paie ses impôts sur son bénéfice, le solde remonte à la holding. La holding, elle, prête à la société immobilière, laquelle achète le bien et s'auto-alimente ensuite avec les loyers. Le raisonnement qui a conduit à ce schéma avait été posé lors du premier épisode, et je l'ai détaillé dans l'article consacré à la structure à mettre en place avant d'acheter.

Un point mérite d'être dit franchement, puisqu'on me l'a beaucoup reproché en commentaire : cette structure coûte cher à entretenir si vous comptez acheter un bien puis vous arrêter là. Elle ne se justifie que dans une logique de patrimoine qu'on continue de développer, immobilier ou entrepreneurial. Dans mon cas, l'étape suivante consiste à placer une partie de la trésorerie en bourse via un compte entreprise, puis, à horizon 2027, soit un deuxième bien, soit le rachat d'une société à restructurer.

Comment j'ai créé les entités, et pourquoi j'ai payé 2'400 francs au lieu de 6'000

Première étape concrète : la holding. Je suis allée voir mon ancienne notaire, qui m'a annoncé environ six mille francs pour l'ensemble du montage. Sachant que la structure ne devait rien rapporter la première année, le montant m'a bloquée net. J'ai tergiversé un mois et demi.

Quelqu'un m'a ensuite suggéré de passer par une plateforme de création d'entreprise comme NewCo ou startup.ch. Entre les émoluments du registre du commerce et les frais par société, j'en ai eu pour deux mille deux cents à deux mille quatre cents francs au total. Ma fiduciaire a servi de filet pour les questions restantes, et le fiscaliste a confirmé ensuite que le montage tenait la route.

La suite s'est jouée sur des détails qui pèsent lourd. Comme je ne détiens rien à titre privé, tout étant dans les sociétés, j'ai dû me prêter cinquante mille francs depuis ma société opérationnelle pour libérer le capital de la holding, ce qui suppose un vrai contrat de prêt et un remboursement planifié. Pour rattacher ensuite la société opérationnelle à la holding, la recommandation a été de procéder par quasi-fusion : la holding absorbe sa société sœur et augmente son capital à hauteur de la valeur nominale, sans conséquence fiscale négative.

Ce que le fiscaliste a confirmé, et ce qu'il a corrigé

Ce rendez-vous, filmé dans son intégralité dans l'épisode, s'est tenu avec Me Justin Brodard, avocat au barreau et expert fiscal diplômé, associé fondateur de Brodard Avocats Fiscalité Patrimoine SA à Lausanne et Bulle. Il enseigne la fiscalité immobilière et la TVA à l'USPI et préside la section fribourgeoise de l'Ordre romand des experts fiscaux, autant dire que ses réponses valent mieux que celles d'un forum. Trois points en sont ressortis, et ils valent pour toute personne qui envisage ce type de montage.

D'abord, une holding doit rester pure. Son rôle consiste à détenir des participations, rien d'autre. Y loger directement un immeuble génère des revenus locatifs qui viennent perturber son statut fiscal, d'où la nécessité d'une société immobilière distincte. De la même manière, il vaut mieux éviter de charger la holding en frais déductibles, puisqu'elle n'est de toute façon pas imposée sur les dividendes qu'elle reçoit.

Ensuite, la question du salaire. Le fisc n'admet pas qu'un dirigeant se rémunère uniquement en dividendes, faute de quoi il n'y aurait ni impôt sur le revenu ni cotisations AVS. Il faut donc prélever un salaire conforme à ce qui se pratique dans la branche avant de distribuer le surplus. Vivant en Valais avec des charges privées faibles, j'étais partie sur un salaire volontairement bas la première année, ce qui devra être revu.

Enfin, la sortie. Le jour où je me verserai un dividende depuis la holding, l'impôt anticipé de 35% part à Berne et se récupère à la déclaration, le taux effectif maximum se situant autour de 28%. Attention toutefois si vous quittez la Suisse : dans un pays sans convention de double imposition, Monaco par exemple, ces 35% deviennent une charge définitive. Nous avons également abordé la succession, sujet qu'on repousse volontiers et qu'on a tort de repousser.

Les trois choses que je referais différemment

La première, aller plus vite. Entre le rendez-vous de cadrage et la création effective des entités, il s'est écoulé trois à quatre mois. Une opportunité remarquable s'est présentée en avril, elle est partie en vingt-quatre heures, et je n'étais pas prête. Les délais du registre du commerce et des notaires ajoutent leur part, mais l'essentiel du retard venait de moi.

La deuxième, oser poser mes questions. J'ai passé des semaines à ne rien demander par peur de passer pour une idiote, ce qui, avec le recul, m'a coûté bien plus cher que n'importe quelle question mal formulée. Quand je vois aujourd'hui des clientes figées devant une décision, je sais exactement ce qu'elles vivent, parce que je l'ai vécu à l'identique.

La troisième, ne pas aller à la banque les mains vides. Je m'y suis présentée sans bien, persuadée de prendre de l'avance, et on m'a poliment invitée à revenir quand j'aurais quelque chose à financer. Trois jours plus tard, je l'avais. La préparation du dossier est indispensable, elle prend simplement beaucoup moins de temps qu'on ne le raconte.

Faut-il se faire accompagner pour investir avec sa société ?

Honnêtement, seule, j'y aurais mis un an et demi, peut-être deux. Je suis accompagnée depuis le début par Inved SA et son fondateur Edouard Clerc, société de conseil en investissement immobilier basée à Vevey et à Sion. Ce que j'y ai gagné tient moins au conseil ponctuel qu'à l'accès permanent : soumettre un bien repéré par mes soins et recevoir en retour une analyse vidéo argumentée, voir arriver des opportunités off-market déjà filtrées par l'équipe, disposer des modèles de documents pour constituer un dossier bancaire présentable.

Leur plateforme, Inview, centralise tout cela : tableau de bord par bien, calculs de rendement et d'autoportance, prise de rendez-vous avec le conseiller, chat direct, bibliothèque de documents. Mon conseil sur ce point, puisque je m'y suis moi-même laissée aller au début : ne vous contentez pas d'attendre que les opportunités tombent. Faites les deux, votre propre veille et celle de l'équipe. C'est en croisant les deux que le bon dossier finit par apparaître.

Cela dit, l'accompagnement immobilier ne remplace pas le préalable. Si votre entreprise ne dégage pas encore de bénéfice pilotable, si vous ne savez pas ce qu'il vous reste à la fin du mois ni ce que vous ferez l'an prochain, aucun conseiller ne pourra compenser. C'est exactement le travail que nous menons dans Objectif Structuration : libérer du temps et de la visibilité financière pour que d'autres projets deviennent possibles. Beaucoup de nos clients ne font pas un million de chiffre d'affaires, et ce n'est pas le sujet.

FAQ

Peut-on acheter un bien immobilier avec sa société en Suisse ?

Oui, à condition de passer par une structure adaptée. La pratique consiste à créer une société immobilière distincte, généralement une SA, plutôt que d'acquérir le bien via la société opérationnelle ou directement via la holding. La banque examinera ensuite l'autoportance du bien et exigera un niveau de fonds propres souvent supérieur à ce qu'on imagine.

Combien de fonds propres faut-il pour investir dans l'immobilier via sa société ?

Tout dépend du bien et de son rendement locatif. Dans mon cas, l'estimation initiale de septante à huitante mille francs s'est révélée insuffisante, et l'enveloppe s'est rapprochée de cent mille francs. En société, la règle des 20% de fonds propres applicable en nom propre ne suffit pas nécessairement, puisque la banque raisonne d'abord sur la capacité du bien à s'autofinancer.

Faut-il consulter un fiscaliste avant de créer une holding ?

Oui, et de préférence avant de signer quoi que ce soit chez le notaire. Le rendez-vous avec Me Justin Brodard a permis de valider la quasi-fusion, de cadrer la question du salaire de marché et d'anticiper la fiscalité de sortie. Une heure de conseil coûte infiniment moins cher qu'un montage à défaire deux ans plus tard.

Combien de temps faut-il pour investir dans l'immobilier avec sa société ?

Six mois dans mon cas, entre la décision et la signature, dont trois à quatre passés à hésiter sur la structure. En enchaînant sans tergiverser, la création des entités, le rendez-vous fiscaliste et la préparation du dossier bancaire peuvent se mener en parallèle, ce qui raccourcit sensiblement le calendrier.

La suite de la série

L'épisode trois arrive en septembre : la visite du bien, les calculs de rendement sur fonds propres, la négociation du financement, et le verdict. Au moment où j'enregistre, rien n'est encore signé, donc l'échec reste une issue possible, et il sera documenté comme le reste. Tous les épisodes sont regroupés dans cette playlist, et la version audio est disponible sur toutes les plateformes d'écoute.

Si votre entreprise n'est pas encore structurée au point de dégager une capacité d'investissement, c'est par là qu'il faut commencer. Nous ouvrons les places de la rentrée 2026 pour Objectif Structuration, et l'intégration se prépare généralement un à deux mois à l'avance. Réservez un appel pour en discuter.

Les informations fiscales évoquées dans cet article reflètent une situation particulière, discutée avec un fiscaliste dans un contexte précis. Elles ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel pour votre propre structure. Je ne suis liée par aucun contrat d'affiliation avec Inved SA ni avec Brodard Avocats Fiscalité Patrimoine SA.