Rendement sur fonds propres : pourquoi j'ai investi les bénéfices de ma société dans un studio

Rendement sur fonds propres : pourquoi j'ai investi les bénéfices de ma société dans un studio

Le rendement sur fonds propres de mon premier investissement immobilier atteint environ 8,9% par an, alors que le bien lui-même n'affiche que 4,6% de rendement brut. Cet écart, qui vient de l'effet de levier du crédit bancaire, explique pourquoi j'ai placé environ 97'500 CHF des bénéfices de ma société dans un studio près de Sion plutôt que de les réinjecter dans CTB. Une fois les intérêts et l'amortissement payés, il reste quelque 555 CHF par mois avant impôts, ce qui rend l'opération intéressante sans pour autant en faire un coup de génie.

Cet article accompagne le troisième épisode de la série dans laquelle je documente mon premier achat immobilier en société, chiffres réels compris. Le précédent racontait comment j'ai calculé ma capacité d'investissement et monté la holding, et celui-ci ouvre enfin les comptes du bien, puisque c'était la promesse faite depuis le premier épisode.

Que faire des bénéfices quand sa société tourne bien ?

C'est la question qu'on m'a posée le plus souvent cette année, généralement sous une forme plus directe : pourquoi investir dans l'immobilier alors que cet argent serait mieux placé dans ta boîte pour la faire grandir ? La réponse tient à la manière dont je veux que CTB se développe, et je la détaille plus bas, mais elle suppose d'abord de savoir combien la société peut sortir sans se fragiliser. Dans mon cas, CTB dégage une marge confortable et assez de trésorerie pour fonctionner plusieurs mois sans nouvelle rentrée, si bien que l'excédent pouvait partir sans mettre l'exploitation en danger.

Combien ai-je réellement engagé dans ce studio ?

Le bien est un studio d'une pièce et demie, situé dans le Valais central près de Sion, au troisième étage d'un immeuble construit en 2025, avec ascenseur, cave, place de parc extérieure et un balcon de 8 m2. Le prix final s'est établi à 274'000 CHF, place de parc comprise, et je n'ai pas négocié, dans la mesure où le prix était cohérent avec le marché local. La banque a financé 66% du prix, ce qui reste en deçà de ce qu'on obtient en nom propre, puisqu'en société elle raisonne sur l'autoportance du bien, c'est-à-dire la capacité des loyers à couvrir des charges volontairement gonflées.

J'avais annoncé 70'000 à 80'000 CHF de fonds propres au début de la série, et la banque en a demandé davantage, ce qui montre que la règle des 20% qu'on lit partout ne s'applique pas telle quelle à un bien de rendement acheté en société. Les fonds sont venus de deux sources : environ 50'000 CHF de capital dans la société immobilière, et un prêt de 55'000 CHF accordé par ma holding, postposé et rémunéré à 2%. Postposé signifie que la holding accepte d'être remboursée après la banque, ce qui rassure cette dernière, tandis qu'un prêt se rembourse bien plus facilement qu'un capital qu'on voudrait un jour récupérer.

Rendement brut ou rendement sur fonds propres : lequel regarder ?

Le rendement brut se calcule en divisant le loyer net annuel par le prix du bien. Avec l'ancien bail à 950 CHF nets par mois, on arrivait à 4,2%, alors que la plaquette annonçait 4,5%, et après le changement de locataire, avec un loyer porté à 1'050 CHF, on monte à environ 4,6%. Refaire ce calcul soi-même reste indispensable, puisque le chiffre d'une annonce a d'abord pour fonction de vendre le bien.

Le rendement sur fonds propres rapporte ce qui reste après les frais courants à l'argent réellement sorti, frais d'achat compris. Les loyers, une fois déduits les charges de copropriété et les intérêts, laissent environ 8'650 CHF par an, que je divise par les 97'500 CHF engagés, ce qui donne à peu près 8,9%. Le bien rapporte donc 4,6% tandis que mon argent en rapporte près du double, parce que la banque finance la majorité de l'achat alors que les loyers rémunèrent surtout mes fonds propres. Ce calcul est fait avant impôts, si bien qu'il donne un ordre de grandeur plutôt qu'un résultat net.

C'est aussi l'indicateur qu'un entrepreneur devrait utiliser pour comparer deux usages de son argent, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une campagne publicitaire ou d'un recrutement, puisqu'il mesure ce que rapporte chaque franc immobilisé, quel que soit le projet.

Que reste-t-il chaque mois sur le compte ?

Le crédit est en SARON, avec une marge fixée à 1,45% pendant trois ans, la banque bloquant le SARON à zéro tant qu'il reste négatif, ce qui représente environ 2'680 CHF d'intérêts par an. Avant amortissement, le bien dégage environ 720 CHF par mois, et après les 2'000 CHF d'amortissement annuel obligatoire, soit 167 CHF par mois, il en reste environ 555, toujours avant impôts. Cet amortissement ne représente pas de l'argent perdu, dans la mesure où il réduit la dette de la société immobilière et reste donc dans mon patrimoine.

Pourquoi ne pas avoir réinvesti cet argent dans CTB ?

CTB grandit de façon organique : j'investis dans la publicité, mais par petits paliers, en testant une stratégie, en la gardant si elle fonctionne et en la remplaçant si elle échoue. Cette croissance, qui n'a rien de celle d'une start-up, me convient parce qu'elle préserve une marge que je considère comme l'actif le plus précieux de l'entreprise. Injecter massivement cet argent dans la société aurait surtout servi à payer du coût d'acquisition et de la main-d'œuvre, de sorte que j'aurais entamé cette marge au profit d'une croissance que je n'ai pas envie de piloter.

Il y a aussi une question d'énergie. Je sais abattre une quantité de travail considérable, mais au-delà d'un certain seuil, travailler davantage ne m'apporte plus rien, ce qui correspond à un plafond que beaucoup d'indépendants connaissent sans le nommer et que je décris dans l'article sur les erreurs qui bloquent les revenus d'un indépendant. L'immobilier me permet de faire travailler l'argent excédentaire sans ajouter une heure à mes semaines, alors même que CTB continue d'avancer à son rythme.

J'avais également envisagé de racheter une deuxième société pour produire davantage de cash. Le projet est de côté pour l'instant, puisqu'il aurait fallu emprunter, reprendre des process et une équipe que je n'aurais pas choisis, et payer une entreprise d'autant plus cher qu'elle est rentable. J'y consacre un prochain article, parce que la question mérite mieux qu'un paragraphe.

Pourquoi un studio plutôt qu'un trois pièces ?

Lors de la visite, Édouard Clerc, fondateur d'Inved, qui m'accompagne sur ce projet, a résumé sa logique en deux critères : le prix au mètre carré, qui conditionne la revente, et le prix absolu, qui détermine combien d'acheteurs peuvent s'offrir le bien. Un studio récent à moins de 300'000 CHF reste accessible avec moins de 100'000 CHF de fonds propres, si bien qu'il se revend facilement et se reloue vite, ce qui permet d'ajuster le loyer au marché à chaque changement de locataire.

Il préfère le neuf à l'ancien pour une raison très terre à terre, puisque la cuisine et la salle de bains coûtent à peu près la même chose à rénover dans un studio que dans un deux pièces et demie, alors que les mètres carrés pour amortir ces travaux sont bien moins nombreux. Un immeuble récent écarte ce risque pendant plusieurs années, d'autant que le promoteur reste tenu par des garanties pendant les cinq premières années, celles où apparaissent la plupart des défauts.

Ce qui m'a coûté de l'argent, et ce que je referais

J'ai signé l'acte en juillet 2026, puis la procédure Lex Koller, qui oblige une société acheteuse à prouver qu'elle n'est pas contrôlée depuis l'étranger, a ajouté une décision cantonale, avec les comptes de la société, une preuve de domicile en Suisse et ma carte d'assurance maladie à l'appui. L'inscription au registre foncier est tombée le 14 septembre. Comme le nouveau locataire, trouvé par une régie plutôt que parmi les saisonniers, n'est entré que le 1er octobre, environ 800 CHF de loyer ont été perdus, si bien que la première année tombe autour de 8% de rendement sur fonds propres : c'est le coût concret de la vacance.

Le SARON reste l'autre risque à surveiller, puisqu'une hausse d'un point coûterait environ 1'850 CHF d'intérêts supplémentaires par an et ferait tomber le rendement sur fonds propres autour de 7%. J'ai pourtant suivi le conseil d'Édouard en préférant un taux court à un taux fixe sur dix ans, dans la mesure où un taux court laisse la porte ouverte à une revente ou à un refinancement sans pénalité de sortie. Si c'était à refaire, je reprendrais exactement le même montage, mais plus vite, en arrivant à la banque avec le plan et le dossier complets dès le premier rendez-vous.

Et maintenant ?

Une nouvelle enveloppe d'environ 100'000 CHF, elle aussi sous forme de prêt postposé, devrait se libérer début 2027. Trois options sont sur la table : un second studio au rendement comparable, une enveloppe plus garnie de 150'000 à 200'000 CHF pour acheter un bien à rénover, ou un objet plus grand qui garderait le même rendement proportionnel. J'ai une préférence pour la deuxième, que je vivrais un peu comme un hobby, mais la décision se prendra avec Édouard en fonction du marché, et tu pourras la suivre sur la playlist YouTube de la série.

Si ta société dégage des bénéfices mais que tu ne sais pas encore combien tu peux en sortir, ni pour quoi faire, c'est précisément le travail que nous menons dans Objectif Structuration avec les entrepreneurs que nous accompagnons. Réserve un appel découverte pour en parler.

FAQ

Comment calcule-t-on le rendement sur fonds propres d'un bien immobilier ?

On prend ce que le bien rapporte chaque année après les charges courantes et les intérêts, puis on le divise par l'argent réellement engagé, frais d'achat compris. Pour mon studio, cela donne environ 8'650 CHF divisés par 97'500 CHF, soit à peu près 8,9% avant impôts.

Quel rendement brut viser pour un studio en Suisse ?

Mon studio du Valais central affiche environ 4,6% brut. Pour Édouard Clerc, un studio récent qui dépasse 4% de rendement brut constitue une bonne porte d'entrée dans l'immobilier, puisqu'il se reloue et se revend facilement.

Faut-il investir les bénéfices de son entreprise dans l'immobilier ou dans l'entreprise ?

Tout dépend de ce que rapporte chaque franc dans l'un et l'autre cas, et de la croissance que tu veux pour ta société. Si réinvestir dans l'entreprise rapporte davantage sans entamer ta marge ni ton énergie, c'est souvent le meilleur placement ; sinon, l'immobilier permet de faire travailler l'excédent sans y consacrer plus de temps.

Qu'est-ce qu'une cédule hypothécaire ?

C'est la garantie de la banque, inscrite au registre foncier, qui lui permet de faire vendre le bien si le crédit n'est plus remboursé. Elle reste attachée au bien et non au propriétaire, si bien que j'ai pu reprendre celle du vendeur en l'augmentant de 9'300 CHF.

Je documente ici un dossier personnel, dans une situation précise, et rien de ce qui précède ne constitue un conseil en placement, fiscal ou juridique. Rien n'est garanti en investissement long terme, conformément aux règles de base de la FINMA. Je ne suis liée par aucun contrat d'affiliation avec Inved SA.